Parution le 20 avril dernier au Journal officiel de l’arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les logements de petites surfaces et actualisant les tarifs annuels de l’énergie. Il entre en vigueur le 1er juillet 2024.
Évolution du DPE des petites surfaces
Annoncé depuis plusieurs semaines, ce nouvel arrêté doit permettre selon le Ministère de la Transition écologique de sortir 140 000 logements de petites surfaces des étiquettes F et G du DPE. Selon la start up PriceHubble, spécialisée dans la data immobilière, le nombre devrait s’approcher davantage des 200 00 logements.
La justification ? Une iniquité entre ces logements et les autres. En effet, d’après l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) environ 25 % d’entre eux sont notés F ou G, contre seulement 15 % sur l’ensemble du parc résidentiel. Et 26 % ont obtenu une note D, soit 7 points de plus que sur la moyenne nationale. Par conséquent les logements de surfaces inférieurs à 40 m2 sont moins bien classés que la moyenne par DPE. Cette évolution réglementaire permettrait selon le Ministère de la Transition écologique de neutraliser cet effet de bord.
Ainsi, l’article 4 de l’arrêté modifie les seuils des étiquettes du DPE pour les logements de petites surfaces en procédant à la correction de l’effet indésirable identifié pour l’eau chaude sanitaire en retenant une surface de référence égale à 40 m2, ainsi qu’une correction liée à la compacité plus importante des logements de moins de 15 m2.
En pratique, cet ajustement va permettre aux propriétaires des appartements de continuer à les louer à partir du 1er janvier 2025 pour les biens notés G et au 1er janvier 2028 pour ceux notés F. Selon PriceHubble, en pratique cette réforme devrait permettre à 121 000 logements actuellement classés G d’échapper au couperet, soit 20,4 % des logements de moins de 40 m2. Concernant les biens classés F, l’impact devrait être bien plus important.
Les articles 1 et 2 procèdent à la modification de la référence de la surface à considérer pour le calcul du DPE, passant de « la surface habitable » (Sh) à la « surface de référence » (Sref).
Celle-ci est ainsi définie comme « la surface habitable du logement au sens de l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, à laquelle sont ajoutées les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux chauffés pour l’usage principal d’occupation humaine, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre ».
L’article 3 met en place pour sa part une attestation de changement d’étiquette pour les DPE déjà édités pour des logements de petite surface entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 (conformément à la date d’entrée en vigueur de l’arrêté). Il faut toutefois retenir que cette nouvelle étiquette vise à « tirer les conséquences de la modification des valeurs seuils des étiquettes entrant en vigueur avec le présent arrêté, et ne remet pas en cause les travaux et calculs du diagnostic de performance énergétique dont elle remplace l’étiquette. En l’absence de production d’une attestation, le diagnostic de performance énergétique produit initialement reste valable ».
En pratique et jusqu’au 1er juillet 2024, l’ADEME, générera l’attestation, sous forme dématérialisée, sur le site de l’Observatoire DPE-Audit. Toute personne pourra la télécharger. Elle sera valable jusqu’à la date de fin de validité du DPE dont elle est issue, et conforme à un modèle d’attestation publiée sur le site Internet du ministère chargé de la Construction. Ce document tiendra lieu de nouvelle éthique DPE, sans pour autant modifier le calcul, les travaux recommandés et la durée de validité du DPE initialement produit. Il ne concernera par ailleurs pas les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m2.
Surface de référence versus surface habitable
La définition de surface de référence a récemment évolué. Initialement, il s’agissait de la « surface habitable du logement au sens du R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, à laquelle il est ajouté les surfaces des vérandas chauffées, ainsi que les surfaces des locaux transformés en pièces de vie ». Outre le renvoi à un article désormais abrogé, l’interprétation de la notion de pièce de vie posait problème.
Après une large consultation publique, la Sref a remplacé la Sh/SHAB. Elle est désormais égale à :
- La surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du CCH ; à laquelle il faut ajouter
- Les surfaces des vérandas chauffées ; auxquelles il faut ajouter
- Les surfaces des locaux chauffés pour l’usage principal d’occupation humaine, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
Cette modification a pour vertu de comprendre, par exemple, un sous-sol aménagé chauffé d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
Pourtant, un sous-sol est réglementairement considéré comme impropre à l’habitation, ce qui rend cette nouvelle conception assez étonnante.
Enfin, l’introduction de la notion d’« usage principal d’occupation humaine » dans la règlementation va avoir des incidences dans la mesure où elle n’est pas définie.
Si cet arrêté vise les logements des petites surfaces, il devrait toutefois avoir une incidence relative sur l’ensemble du parc immobilier. En effet, le nombre de logements impropres à la location à un moment où les besoins sont très forts devrait rester important.
Une autre piste d’amélioration pourrait être trouvée dans la prise en compte du nombre d’habitants dans le logement et non uniquement le nombre de mètre carré.
Le Ministère de l’Économie réfléchit pour sa part à prendre en compte le mode de chauffage électrique pour faire évoluer encore une fois le DPE, ce qui devrait avoir pour conséquence la sortie de la catégorie des passoires thermiques des centaines de milliers de logements.
Pour éclairer les diagnostiqueurs, un guide devrait être rendu public en juin par le Cerema, il portera sur le DPE et l’audit.
Par ailleurs, la structure AFNOR/X46D « Diagnostics dans les immeubles bâtis » rédige à l’heure actuelle une norme DPE. Celle-ci a pour objectif d’uniformiser les pratiques et de rendre plus clairs certains points. Elle permettra également d’intégrer la Sref et ses conséquences.